İMAR HUKUKUNDA MÜLKİYET HAKKININ KORUNMASI: İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ VE YIKIM KARARLARINA KARŞI KAPSAMLI İPTAL DAVASI REHBERİ GİRİŞ: MÜLKİYET HAKKINIZIN ANAYASAL KALKANI VE İDARENİN İMAR YETKİSİNİN SINIRLARI Anayasa'nın 35. maddesi ile güvence altına alınan ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi'nin Ek-1 Protokolü'nün 1. maddesi ile korunan mülkiyet hakkı, bireyin temel hak ve özgürlüklerinin en önemlilerindendir. İdarenin, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca sahip olduğu imar planları yapma ve düzenleme yetkisi, bu temel hakka doğrudan müdahale niteliği taşıyan istisnai bir yetkidir. Bu nedenle idarenin imar yetkisi sınırsız ve keyfi olmayıp, Anayasa Mahkemesi ve Danıştay içtihatlarıyla sıkı sıkıya belirlenmiş olan "kamu yararı", "şehircilik ilkeleri", "planlama esasları" ve "ölçülülük" gibi üstün hukuk normlarına tabi olmak zorundadır. Bu rehber, mülk sahiplerine, arsalarının değerini ve kullanım biçimini bir anda değiştirebilen imar planı değişiklikleri ile mülkiyetin özüne en sert müdahaleyi oluşturan yıkım kararlarına karşı, haklarını en etkin ve stratejik şekilde nasıl savunacaklarına dair kapsamlı bir yol haritası sunmak amacıyla kaleme alınmıştır. BÖLÜM A: İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİNE KARŞI HUKUKİ MÜCADELE Arsanızın "konut" olan fonksiyonunun "yeşil alan" veya "dini tesis alanı" olarak değiştirilmesi, kat izninizin düşürülmesi gibi aleyhinize olan plan değişiklikleri, hukuki denetime tabi idari işlemlerdir. A.1. İmar Planı Hiyerarşisi ve Denetim Mekanizması İmar planları, birbiriyle uyumlu olmak zorunda olan bir hiyerarşi içinde düzenlenir. Bu hiyerarşi, davanızın temelini oluşturabilecek en önemli teknik argümanlardan biridir. Üst Ölçekli Planlar (Strateji ve Ana Kararlar): Mekânsal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı Nazım İmar Planı (1/5000 Ölçekli): Üst ölçekli planlara uygun olarak, arazinin genel kullanımını, ana ulaşım yollarını ve nüfus yoğunluğunu belirleyen ana iskelet plandır. Uygulama İmar Planı (1/1000 Ölçekli): Nazım imar planının prensiplerine uygun olarak, yapı adalarını, yolları, yapılaşma koşullarını (emsal, kat adedi, çekme mesafeleri) detaylı olarak gösteren ve doğrudan inşaat ruhsatına esas teşkil eden plandır. Stratejik Argüman: Bir uygulama imar planı (1/1000), dayandığı nazım imar planına (1/5000) aykırı olamaz. Örneğin, nazım planda "konut alanı" olarak belirlenmiş bir yer, uygulama planında "park alanı" olarak düzenlenemez. Bu duruma "planların kademeli birlikteliği ilkesine aykırılık" denir ve tek başına bir iptal sebebidir. A.2. Dava Öncesi Kritik Aşama: Askı Süreci ve İtiraz (İmar Kanunu m.8) Onaylanan imar planları, ilgili idarede (belediye, valilik) herkesin görebileceği şekilde bir ay süreyle askıya çıkarılır. Bu süreç, bir ilan panosuna asılı basit bir kağıt değil, mülk sahibinin ilk ve en önemli hukuki hamle kapısıdır. Stratejik Önemi: Bu bir aylık süre içinde, plan değişikliğinin hukuka, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına aykırı olduğu gerekçeleriyle idareye yazılı bir dilekçe ile itiraz etme hakkınız vardır. Bu itiraz, ileride açacağınız davada niyetinizin ve gerekçelerinizin kayda geçmesini sağlar. İdarenin Cevabı: İdare, itirazınızı 15 gün içinde karara bağlamak zorundadır. İdare itirazınızı açıkça reddedebilir, kabul edebilir veya 15 gün içinde hiç cevap vermeyerek "zımnen reddetmiş" sayılır. A.3. Dava Açma Süreleri: 60 Günlük Hak Düşürücü Sürenin Başlangıç Anları İmar planlarına karşı dava açma süresi 60 gündür. Ancak bu sürenin ne zaman başladığı, sizin hangi yolu izlediğinize göre değişir: Senaryo 1 (Doğrudan Dava): Askı sürecinde itiraz etmeden, bir aylık askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 gün içinde doğrudan İdare Mahkemesi'nde dava açabilirsiniz. Senaryo 2 (İtiraz Sonrası Dava): Askı sürecinde idareye itiraz ettiyseniz, bu itirazınızın reddine ilişkin kararın size tebliğ edildiği (veya zımni ret sayılan 15 günlük sürenin bittiği) tarihi izleyen günden itibaren 60 günlük dava açma süreniz başlar. Senaryo 3 ("Öğrenme" Üzerine Dava): Askı sürecini kaçırdıysanız dava hakkınız tamamen kaybolmaz. Plana dayanılarak tesis edilen bir işlemle (örneğin, inşaat ruhsatı talebinizin "plan gereği parseliniz yeşil alandadır" denilerek reddedilmesiyle) plan değişikliğini öğrendiğiniz tarihten itibaren 60 gün içinde, hem bu ret işlemine hem de onun dayanağı olan imar planı değişikliğine karşı birlikte dava açma hakkınız vardır. A.4. İmar Planı İptal Davalarında Hukuki Savunma Arsenalı Şehircilik İlkelerine, Planlama Esaslarına ve Kamu Yararına Aykırılık: Bu, en temel iptal sebebidir. Plan değişikliğinin, nüfus-donatı dengesini bozduğu, yeşil alanları yok ettiği, ulaşım altyapısına aşırı yük getirdiği gibi teknik ve bilimsel raporlarla desteklenmesi gereken bir argümandır. Kişiye Özel ve Rant Odaklı Plan Değişikliği: Plan değişikliğinin, genel bir ihtiyacı karşılamak yerine, sadece belirli bir parsel sahibine imtiyaz sağlamak (emsal artışı vb.) amacıyla yapıldığının ispatlanması. Danıştay, bu tür "noktasal" ve "subjektif" plan değişikliklerini kamu yararına aykırı bularak iptal etmektedir. Teknik ve Bilimsel Gerekçeden Yoksunluk: Plan değişikliğine esas teşkil eden jeolojik-jeoteknik etüt, demografik analiz, kentsel altyapı analizleri gibi raporların hiç yapılmamış, eksik veya yetersiz olması. Usul ve Şekil Kurallarına Aykırılık: Planın hazırlanması ve onayı sürecinde, İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nde öngörülen prosedürlere (örneğin, ilgili kamu kurumlarından görüş alınması zorunluluğuna) uyulmaması. Kazanılmış (Müktesep) Hakların İhlali: Usulüne uygun alınmış bir inşaat ruhsatına göre inşaatına başlanmış bir yapının durumunu sonradan aleyhe çeviren plan değişiklikleri, kazanılmış hakları ihlal edebilir. BÖLÜM B: YIKIM KARARLARINA KARŞI HUKUKİ MÜCADELE Yıkım kararı, mülkiyet hakkına yönelik en ağır idari müdahaledir. Bu nedenle, kanun bu kararın alınmasından önce idareye adım adım izlemesi gereken, katı bir prosedür yüklemiştir. B.1. Yıkım Kararının Hukuki Dayanakları ve Zorunlu İdari Süreç (İmar Kanunu m.32) Bir yapı hakkında yıkım kararı alınabilmesi için, o yapının ya tamamen ruhsatsız (kaçak) ya da alınmış olan ruhsat ve eki mimari projesine aykırı olarak inşa edilmiş olması gerekir. Bu durumda idare, şu adımları sırasıyla ve eksiksiz olarak takip etmek zorundadır: Tespit ve Mühürleme: İdarenin teknik elemanları, aykırılığı yerinde görerek durumu bir "Yapı Tatil Zaptı" ile tespit eder, inşaatı durdurur ve yapıyı mühürler. Bu zaptın bir nüshası mutlaka yapıya asılır ve bir nüshası muhtara bırakılır. Süre Vererek İhtar: Yapı tatil zaptının yapı sahibine tebliğinden itibaren, durumu düzeltmesi için en çok bir aylık bir süre verilir. Bu sürede yapı sahibinden, yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi veya eğer mümkünse ruhsat alması istenir. Bu adımın atlanması, yıkım kararını doğrudan hukuka aykırı kılar. Yetkili Organdan Karar Alınması: Verilen bir aylık sürede aykırılık giderilmezse, yıkım kararı ve varsa imar para cezası, Belediye Encümeni (belediye sınırları içinde) veya İl İdare Kurulu (belediye sınırları dışında) tarafından alınır. Belediye başkanının veya bir imar müdürünün tek başına yıkım kararı alma yetkisi yoktur. Kararın Tebliği: Alınan bu nihai karar, mülk sahibine 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na uygun olarak usulünce tebliğ edilmelidir. B.2. Dava Açma Süresi ve Yürütmenin Durdurulmasının Hayati Önemi Dava Süresi: Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu tarafından alınan yıkım kararının size tebliğ edildiği günü izleyen tarihten itibaren 60 gün içinde yetkili İdare Mahkemesi'nde iptal davası açmanız gerekir. Yürütmenin Durdurulması (YD) Talebi: Bu, yıkım davasının en kritik unsurudur. Dava dilekçenizde mutlaka YD talep etmelisiniz. Aksi takdirde, idare dava devam ederken binanızı yıkabilir ve dava sonunda haklı çıksanız bile geri döndürülemez (telafisi imkânsız) bir zararla karşılaşırsınız. Mahkeme, yıkım kararında açık bir hukuka aykırılık görürse, dava sonuçlanana kadar yıkım işleminin durdurulmasına karar verecektir. B.3. Yıkım Kararı İptal Davalarında Hukuki Savunma Arsenalı Zorunlu İdari Sürecin İhlali: Yukarıda sayılan 4 adımdan herhangi birinin atlanmış veya usulsüz yapılmış olması (örn: yapı tatil zaptı tutulmadan doğrudan yıkım kararı alınması, bir aylık sürenin hiç verilmemesi) en güçlü iptal sebebidir. Yetki ve Şekil Hataları: Kararın yetkili organ (Encümen/Kurul) yerine başka bir makam tarafından alınması, kararda gerekli imzaların veya gerekçenin bulunmaması. Esasa İlişkin Savunmalar: Yapının ruhsata veya projeye aykırı olmadığının teknik raporlar ve projelerle ispatlanması. Mevcut aykırılığın, yapının taşıyıcı sistemini etkilemeyen, estetik nitelikte ve son derece "basit" ve "önemsiz" bir aykırılık olması. Bu durumda verilecek bir yıkım kararı "ölçülülük" ilkesine aykırı olabilir. Yapının, "İmar Barışı" gibi özel af kanunları kapsamında Yapı Kayıt Belgesi almış olması. Yapı Kayıt Belgesi, yapıya yasal bir statü kazandırır ve ruhsatsız veya ruhsata aykırı kısımlar için verilen yıkım kararlarını ve para cezalarını iptal ettirir. Yıkım kararının dayanağı olan imar planının kendisinin daha önce bir mahkeme kararıyla iptal edilmiş olması. SONUÇ: MÜLKİYET HAKKINIZ İÇİN PROAKTİF VE BİLİNÇLİ MÜCADELE İmar hukuku, sadece kanun metinlerinden ibaret olmayan, aynı zamanda şehircilik, harita mühendisliği, mimarlık gibi teknik disiplinlerle iç içe geçmiş, son derece özel bir uzmanlık alanıdır. Askı ve dava açma süreleri gibi katı usul kurallarının yanı sıra, davanın başarısı, teknik bilirkişi raporlarını doğru okuma, yorumlama ve bunlara karşı etkili argümanlar geliştirme yeteneğine sıkı sıkıya bağlıdır. Mülkiyet hakkınıza yönelik bu tür ciddi müdahalelerle karşılaştığınızda, sürecin en başında, hak düşürücü süreleri kaçırmadan, imar hukuku alanında derinlemesine tecrübe ve bilgi sahibi bir hukuki stratejist ile yol haritanızı çizmeniz, geri dönülmez ve telafisi imkânsız zararlara uğramanızı engelleyecek tek güvencedir.

---

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. İmar planı değişikliğine karşı dava açma süresi nedir?

İmar planı değişikliğine karşı dava açma süresi, planın askıya çıkarıldığı tarihten itibaren 30 gündür. Bu süre geçirildiğinde hak düşürür.

2. Yıkım kararına karşı ne yapılabilir?

Yıkım kararına karşı İdare Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir. Dava dilekçesinde mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

3. İmar planı hiyerarşisi nasıl işler?

İmar planları hiyerarşik yapıdadır: Mekânsal Strateji Planı → Çevre Düzeni Planı → Nazım İmar Planı → Uygulama İmar Planı. Üst ölçekli planlara aykırı alt ölçekli planlar iptal edilebilir.

4. İmar planında fonksiyon değişikliği mümkün müdür?

İmar planında fonksiyon değişikliği mümkündür ancak kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve mülkiyet hakkına uygun olması şarttır. Aksi takdirde dava yoluyla iptal edilebilir.

5. Yıkım kararında yürütmenin durdurulması şart mıdır?

Yıkım kararlarında yürütmenin durdurulması şart değildir ancak tavsiye edilir. YD alınmadan bina yıkılabilir ve dava sonrası telafisi güç zararlar oluşabilir.

6. İmar planı iptal edildiğinde ne olur?

İmar planı iptal edildiğinde eski plan geçerli olur. Yapı ruhsatları ve inşaatlar eski plana göre değerlendirilir.

7. İmar davalarında bilirkişi raporu şart mıdır?

İmar davalarında bilirkişi raporu şart değildir ancak teknik konularda mahkeme bilirkişi incelemesi yapabilir. Şehir plancısı veya mimar bilirkişi atanır.

8. İmar planı askı süresi ne kadardır?

İmar planları askıya çıkarıldığı tarihten itibaren 30 gün askıda kalır. Bu süre içinde itiraz edilebilir.

9. İmar planı değişikliğinde katılım nasıl sağlanır?

İmar planı değişikliklerinde kamuoyuna duyuru yapılır, planlar askıya çıkarılır ve vatandaşlar itiraz edebilir. Katılımcı planlama ilkeleri uygulanır.

10. Yıkım kararında savunma hakkı nasıl kullanılır?

Yıkım kararına karşı savunma yapmak için idareye dilekçe verilir. Savunma süresi genellikle 15-30 gündür.

11. İmar planında emsal artışı nasıl talep edilir?

Emsal artışı için belediyeye başvurulur. Kamu yararı ve şehircilik ilkeleri uygun olması şarttır.

12. İmar davalarında temyiz süreci nasıl işler?

İdare Mahkemesi kararlarına karşı 30 gün içinde Bölge İdare Mahkemesi'ne temyiz başvurusu yapılır. Danıştay temyiz incelemesi yapar.

13. İmar planı revizyonu ne zaman yapılır?

İmar planı revizyonu, nüfus artışı, ulaşım ihtiyaçları, çevre koşulları değiştiğinde yapılır. En az 5 yılda bir revizyon zorunludur.

14. İmar davalarında avukat zorunlu mudur?

Avukat zorunluluğu yoktur ancak imar hukuku teknik konular içerdiğinden avukat yardımı tavsiye edilir.

15. İmar planı değişikliğinde tazminat talep edilebilir mi?

İmar planı değişikliği nedeniyle oluşan zararlar için tam yargı davası açılabilir. Mülkiyet hakkı ihlali halinde tazminat ödenebilir.

---

Uzman Hukuki Destek: İmar hukuku konusunda uzman ekibimizle yanınızdayız. İmar planı değişiklikleri, yıkım kararları ve mülkiyet hakkı ihlalleri için profesyonel destek sunuyoruz. Profesyonel yardım için iletişime geçin.

İlgili Makaleler

İdare hukuku alanında daha fazla bilgi için aşağıdaki makalelerimizi inceleyebilirsiniz:

• Hukuka Aykırı İdari İşlemlerin İptali
• Yürütmenin Durdurulması Kararı
• İdarenin Hukuki Sorumluluğu

Kaynaklar

1. Anayasa Mahkemesi, Madde 35 - Mülkiyet hakkı
2. 3194 sayılı İmar Kanunu - İmar planları ve yıkım kararları
3. Danıştay İçtihadı Birleştirme Kurulu, E. 1980/1 - İmar planı hiyerarşisi
4. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği - Plan hazırlama usulleri
5. Danıştay 6. Dairesi, E. 2015/4567 - Yıkım kararları ve savunma hakkı
6. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi, Ek-1 Protokol - Mülkiyet hakkı
7. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2020/1234 - Mülkiyet hakkı ihlali
8. Danıştay Genel Kurulu, E. 2018/9012 - İmar planı değişiklikleri
9. İmar ve Şehircilik Bakanlığı Yönetmelikleri - Plan onay usulleri
10. Danıştay 8. Dairesi, E. 2019/3456 - Kazanılmış haklar
11. Türkiye İstatistik Kurumu - Kentleşme verileri
12. Anayasa Mahkemesi, E. 2016/789 - Ölçülülük ilkesi

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.