Kira Bedeli Artışı Davaları: TÜİK Endeksi ve Rayiç Bedel Tespiti

Kira Bedeli Artışı Davaları: TÜİK Endeksi ve Rayiç Bedel Tespiti

Kira bedeli artışı davaları, kiracı ile kiraya veren arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşmazlık çıktığında başvurulan hukuki yoldur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi çerçevesinde düzenlenen bu davalar, makul artış oranları ve rayiç bedel tespit süreçlerini kapsamaktadır.

Giriş: Kira Bedeli Artışı Davalarının Hukuki Çerçevesi

Türkiye'de konut ve işyeri kiraları konusunda yaşanan en önemli anlaşmazlıklardan biri, kira bedellerinin artırılması sürecidir. Özellikle enflasyonun yüksek seyrettiği dönemlerde, kiraya verenler mevcut kira bedellerinin yetersiz kaldığını düşünerek artış talep ederken, kiracılar ise aşırı artışlara karşı korunma ihtiyacı duymaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira bedellerinin belirlenmesinde temel hukuki çerçeveyi oluşturmaktadır. Bu maddeye göre, taraflar kira sözleşmesinde serbestçe bedel belirleyebilir; ancak kanun, kiracıyı korumak amacıyla birtakım sınırlamalar getirmiştir. Özellikle 07.05.2014 tarihli 6552 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler sonucunda, kira artış oranları konusunda önemli düzenlemeler getirilmiştir.

Kira bedeli artışı davaları, zorunlu arabuluculuk kapsamına girmektedir. Bu nedenle, mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamaması durumunda, dava yolu açılır ve mahkeme tarafından rayiç bedel tespiti yapılarak karar verilir.

TÜİK Endeksi ve Kira Artışı Sınırları

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranını geçemez. Ancak kanun, bu oranın üzerinde bir sınırlama getirerek, yıllık artışın %25'i aşamayacağını hükme bağlamıştır.

2024 yılı itibarıyla TÜFE artış oranları %60-70 seviyelerinde seyretmiş olsa da, kanuni sınırlama nedeniyle kira artışları maksimum %25 olarak uygulanabilmektedir. Bu durum, kiraya verenler açısından kayıp anlamına gelirken, kiracıları aşırı artışlara karşı korumaktadır.

Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü Bulunmaması Durumu

Kira sözleşmesinde kira bedeli artışına ilişkin bir düzenleme yoksa, TBK m.344 gereği kiraya veren, bir yıl geçtikten sonra rayiç bedele ulaşıncaya kadar kira bedelinin artırılmasını mahkemeden talep edebilir. Mahkeme, rayiç bedeli belirlerken bölgede benzer özellikteki taşınmazların kira bedellerini dikkate alır ve bilirkişi incelemesi yaptırır.

Rayiç Bedel Tespiti Süreci

Rayiç bedel, kiralanan taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer nitelikteki taşınmazlar için geçerli olan makul ve uygun kira bedeli anlamına gelir. Mahkeme, rayiç bedel tespiti yaparken aşağıdaki kriterleri dikkate alır:

• Taşınmazın bulunduğu semtin sosyo-ekonomik özellikleri, ulaşım imkanları, altyapı hizmetlerinin kalitesi ve çevredeki sosyal donatı alanlarının yeterliliği göz önünde bulundurularak bölgesel konumlandırma analizi yapılmaktadır
• Taşınmazın metrekare büyüklüğü, oda sayısı, banyo-tuvalet sayısı, mutfak ve balkon mevcudiyeti gibi fiziksel özellikleri ile birlikte binanın yapı yılı, kat adedi, asansör varlığı detaylı olarak değerlendirilmektedir
• Taşınmazın kullanım amaçları göz önünde bulundurularak konut veya işyeri olarak kullanıma uygunluğu, ticari potansiyeli ve hedef kitle özellikleri analiz edilmekte, fonksiyonel kullanım değeri hesaplanmaktadır
• Aynı bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların güncel kira bedelleri piyasa araştırması yapılarak tespit edilmekte, emlak danışmanları ve gayrimenkul ofislerinden alınan referans değerler karşılaştırmalı olarak incelenmektedir
• Taşınmazın genel bakım durumu, ısınma sistemi özellikleri, doğalgaz veya kombi tipi, yalıtım kalitesi ve enerji verimliliği sertifikası gibi teknik altyapı unsurları detaylı olarak değerlendirilerek konfor seviyesi belirlenmektedir
• Otopark, güvenlik sistemleri, site içi sosyal alanlar, spor tesisleri, havuz gibi ek olanakların varlığı ve kullanım koşulları incelenerek taşınmazın ekstra değer unsurları analiz edilmekte ve rayiç bedele etkisi hesaplanmaktadır

Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca, kira bedeli artışı davaları zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla, mahkemeye dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Arabuluculuk süreci şu adımlardan oluşur:

1. Taraflardan biri, kayıtlı arabulucu listesinden seçeceği bir arabulucuya başvurarak arabuluculuk talebinde bulunur ve başvuru formu doldurarak gerekli belgeleri (kira sözleşmesi, kimlik fotokopisi, vekaletname) arabulucuya sunmaktadır
2. Arabulucu, diğer tarafa davet gönderir ve ilk toplantı tarihini belirleyerek taraflara bildirimde bulunur, toplantı yeri ve saati konusunda her iki tarafın uygun olduğu zaman dilimini tespit etmeye çalışarak sürecin başlamasını sağlamaktadır
3. Arabuluculuk toplantısında, taraflar kira bedeli konusunda görüşlerini açıklar ve uzlaşma arayışına girerler, arabulucu tarafsız ve objektif yaklaşımla çözüm önerileri sunarak anlaşma zemini oluşturmaya çalışmakta, TÜİK endeksi ve piyasa koşulları hakkında bilgilendirme yapmaktadır
4. Taraflar anlaşmaya varırsa, arabuluculuk tutanağı düzenlenir ve bu tutanak ilam niteliği taşıyarak icra edilebilirlik kazanır; anlaşamazlık durumunda ise arabulucu son tutanağı düzenleyerek arabuluculuk sürecinin sonuçsuz kaldığını belgelemektedir
5. Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamaması durumunda, davacı tarafa son tutanak verilir ve bu belge ile birlikte mahkemeye dava açma hakkı doğmaktadır, son tutanağın alınmasından itibaren iki hafta içinde mahkemeye başvuru yapılması gerekmektedir

Arabuluculuk süreci, genellikle 3-6 hafta içinde tamamlanır. Arabuluculuk ücreti, başvuru sahibi tarafından ödenmekle birlikte, anlaşma sağlanırsa taraflar arasında paylaştırılabilir. Anlaşmazlık durumunda ise mahkeme, arabuluculuk ücretini hüküm altına alarak taraflara yükler.

Mahkeme Süreci ve Dava Stratejileri

Zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmasının ardından, taraflar mahkemeye dava açabilir. Kira bedeli artışı davalarında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

Mahkeme, davanın kabulü halinde bilirkişi görevlendirir ve rayiç bedel tespiti yaptırır. Bilirkişi raporu doğrultusunda, mahkeme taraflar arasında uyuşmazlık bulunan kira bedelini belirler. Karar kesinleştiğinde, belirlenen yeni kira bedeli taraflar arasında bağlayıcı hale gelir.

Kiraya Verenin Hukuki Stratejileri

Kiraya veren açısından, kira bedeli artışı davası açarken şu stratejiler benimsenebilir:

• TÜİK endeksi verilerini doğru hesaplamak ve artış oranının %25 sınırını aşmadığını belgelemek son derece önemlidir, çünkü mahkeme bu hesaplama hatalarını gerekçe göstererek dava reddine gidebilmektedir
• Benzer taşınmazların kira bedellerini araştırarak piyasa koşullarını destekleyen kanıtlar toplamak gerekmektedir, emlak ofislerinden alınan referans kira bedelleri ve bölgesel piyasa raporları mahkeme kararını doğrudan etkilemektedir
• Taşınmazın bakım ve onarım giderlerini, enerji maliyetlerini ve yıllık artan işletme giderlerini belgelemek kiraya verenin haklılığını güçlendiren önemli delillerdir ve dava dilekçesine eklenmelidir
• Arabuluculuk sürecinde makul bir artış önerisinde bulunarak anlaşma zemini oluşturmak, davayı uzatmadan sonuçlandırmanın en etkili yoludur ve her iki taraf için de maliyet tasarrufu sağlamaktadır

Kiracının Hukuki Stratejileri

Kiracı açısından, kira bedeli artışının aşırı veya haksız olduğu düşünülüyorsa şu savunma yöntemleri kullanılabilir:

• Kira artış oranının TÜİK endeksini ve kanuni %25 sınırını aştığını belgelerle kanıtlamak gerekmektedir, bu durumda mahkemeye yapılan başvuru ile aşırı artışın iptali ve yasal sınırlar dahilinde düzeltilmesi talep edilmelidir
• Taşınmazın bulunduğu bölgede benzer nitelikteki taşınmazların daha düşük kira bedelleriyle kiralandığını gösteren piyasa araştırmaları yapmak ve bu verileri mahkemeye sunmak kiracının haklılığını güçlendiren en etkili delillerdendir
• Taşınmazın eksikliklerini, bakım ihtiyaçlarını ve konfor seviyesindeki düşüklüğü belgeleyerek rayiç bedelin düşük olması gerektiğini savunmak mümkündür, fotoğraf ve teknik raporlarla desteklenen bu tür kanıtlar mahkeme kararını doğrudan etkileyebilmektedir
• Kiraya verenin taşınmazın bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirmediğini, tadilat vaatlerini gerçekleştirmediğini kanıtlayarak kira artışının hakkaniyete aykırı olduğunu ileri sürmek savunma stratejisinin önemli bir parçasıdır
• Arabuluculuk sürecinde piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli önerisi sunarak anlaşma sağlamak, uzun dava sürecinden kaçınmanın ve hukuki masrafları minimize etmenin en akıllıca yoludur

Kira Bedeli Artışı Davasında Bilirkişi Rolü

Kira bedeli artışı davalarında, mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi kritik öneme sahiptir. Bilirkişi, gayrimenkul değerleme uzmanı olarak rayiç bedel tespiti yaparak mahkeme kararını doğrudan etkileyen rapor hazırlar. Bu süreçte, bilirkişinin çalışma yöntemi ve değerlendirme kriterleri şunlardır:

Bilirkişi, öncelikle taşınmazı yerinde inceleyerek fiziksel durumunu tespit eder. Binanın yaşı, bakım durumu, ısınma sistemi, yalıtım özellikleri, asansör varlığı gibi teknik detaylar raporlanır. Ardından, taşınmazın bulunduğu semtin özellikleri analiz edilir. Ulaşım imkanları, sosyal donatı alanları, çevresel koşullar ve semtin genel prestiji değerlendirmeye dahil edilir.

Piyasa araştırması aşamasında, bilirkişi bölgede benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedellerini tespit eder. Emlak ofisleri, internet ilanları, komşu kiralamaları ve bölgesel piyasa verileri toplanır. Bu veriler, istatistiksel yöntemlerle analiz edilerek ortalama ve makul bir kira bedeli hesaplanır. Bilirkişi raporu, taraflar için bağlayıcı nitelik taşımasa da mahkeme kararının en önemli dayanaklarından biridir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz Süreci

Taraflardan biri, bilirkişi raporunu yeterli bulmadığı veya hatalı olduğunu düşündüğü takdirde, mahkemeye itiraz dilekçesi sunarak ek bilirkişi incelemesi talebinde bulunabilir. İtiraz gerekçelerinin somut delillerle desteklenmesi gerekmektedir. Mahkeme, itirazı değerlendirerek ek bilirkişi görevlendirebilir veya mevcut raporu esas alarak karar verebilir.

Ek bilirkişi incelemesinde, genellikle üç kişilik bilirkişi heyeti oluşturulur ve yeni bir değerleme raporu hazırlanır. Bu süreç, dava süresini uzatmakla birlikte, daha objektif ve adil bir karar alınmasına katkı sağlayabilir. Tarafların bilirkişi aşamasında aktif rol alması ve kendi piyasa araştırmalarını mahkemeye sunması önerilmektedir.

Dava Sonrası Uygulama ve İcra Süreci

Kira bedeli artışı davasında mahkeme kararı kesinleştikten sonra, belirlenen yeni kira bedeli taraflar arasında bağlayıcı hale gelir. Kiracı, mahkeme kararında belirlenen kira bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. Kiraya veren, belirlenen kira bedelinin üzerinde artış talep edemez.

Karar kesinleştikten sonra, kiracı yeni kira bedelini ödemez ise kiraya veren icra takibi başlatabilir veya sözleşmenin feshi için dava açabilir. Mahkeme kararının uygulanmaması, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal ettiği anlamına gelir. Bu durumda, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.

Öte yandan, kiraya veren mahkeme kararında belirlenen kira bedelinin üzerinde artış talep ederse, kiracı bu artışa karşı itiraz edebilir ve fazla ödenen kira bedelinin iadesini talep edebilir. Mahkeme kararları, tarafların hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde belirleyerek sonraki anlaşmazlıkların önüne geçer.

Gelecek Dönem Kira Artışları

Mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli, yalnızca dava konusu dönem için geçerlidir. Sonraki yıllarda kira artışı yapılırken, TBK m.344 gereği TÜİK endeksi ve %25 sınırı yine uygulanır. Mahkeme kararı, gelecek dönemler için doğrudan bağlayıcı değildir; ancak rayiç bedel tespiti, ilerleyen yıllarda kira artışlarına referans oluşturabilir.

İlgili Makale ve Kaynaklar

SSS Bölümü

Kira artışı yıllık %25'i aşabilir mi?

Hayır, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereği, kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı TÜİK TÜFE değişim oranını geçemez ve her durumda maksimum %25 ile sınırlıdır. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran belirtmiş olsalar bile, kanuni sınırlamadan dolayı bu oran uygulanamaz.

Kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa ne olur?

Kira sözleşmesinde artış düzenlemesi bulunmuyorsa, kiraya veren bir yıl geçtikten sonra mahkemeden rayiç bedele ulaşıncaya kadar kira artışı talebinde bulunabilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini dikkate alır ve rayiç bedeli tespit eder. Bu durumda TÜİK endeksi sınırı değil, rayiç bedel esas alınır.

Arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet, 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu gereği kira bedeli artışı davaları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır. Mahkemeye dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve arabuluculuk son tutanağının alınması zorunludur. Aksi takdirde mahkeme, davayı usulden reddeder.

Kira artışı hangi tarihten itibaren geçerli olur?

Kira artışı, kira sözleşmesinde belirtilen artış tarihinden itibaren geçerli olur. Sözleşmede artış tarihi belirtilmemişse, sözleşmenin başlangıç tarihinden bir yıl sonra artış yapılabilir. Mahkeme kararıyla belirlenen kira bedeli, dava açıldığı tarihten itibaren geçerli sayılır ve geriye dönük olarak uygulanamaz.

Rayiç bedel nasıl tespit edilir?

Rayiç bedel, mahkeme tarafından görevlendirilen gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından tespit edilir. Bilirkişi, taşınmazın fiziksel özelliklerini, bulunduğu semtin sosyo-ekonomik yapısını, ulaşım imkanlarını ve bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini inceleyerek detaylı rapor hazırlar. Mahkeme, bu rapor doğrultusunda rayiç bedeli belirler ve taraflar için bağlayıcı hale gelir.

---

Uzman Hukuki Destek: Kira bedeli artışı davalarında profesyonel yardım almak için Yaşkır Hukuk ile iletişime geçin.