Avukat Fevzi Yaşkır

    Kamulaştırma Bedelinin Artırımı Davası Mülkünüzün Gerçek Değerini Nasıl Alırsınız

    •15 dk okuma
    KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ARTIRIMI DAVASI: MÜLKÜNÜZÜN GERÇEK DEĞERİNİ ALMANIN KAPSAMLI VE STRATEJİK YOL HARİTASI GİRİŞ: ANAYASAL BİR HAK OLARAK "GERÇEK KARŞILIK" VE ADİL TAZMİNAT Anayasa'nın 46. maddesi, hukuk devletinin mülkiyet hakkına bakışını net bir şekilde ortaya koyar: Devlet, kamu yararının gerektirdiği hallerde, özel mülkiyette bulunan bir taşınmazı kamulaştırma yetkisine sahiptir. Ancak bu yetki, mutlak ve sınırsız bir güç değil, anayasal bir şartla dengelenmiştir: Devlet, kamulaştırdığı mülkün "gerçek karşılığını peşin ödemekle" yükümlüdür. Uygulamada, idarelerin "Kıymet Takdir Komisyonları" tarafından belirlenen bedeller, genellikle mülkün piyasa rayicinin, yani "gerçek karşılığının" altında kalmaktadır. İşte bu noktada, mülk sahibinin anayasal hakkını koruyan en güçlü mekanizma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda düzenlenen ve Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülen **"Bedel Tespiti ve Artırımı Davası"**dır. Bu dava, idarenin teklifine karşı bir başkaldırı değil, Anayasa'nın emrettiği "gerçek değerin" mahkeme eliyle, objektif ve bilimsel kriterlerle tespit edilmesini sağlayan meşru bir hak arama yoludur. Bu rehber, kamulaştırma sürecinin ilk tebligatından, mülkünüzün gerçek değerini yasal faiziyle birlikte tahsil ettiğiniz ana kadar olan tüm aşamaları, stratejik incelikleriyle birlikte sunmak amacıyla hazırlanmıştır. BÖLÜM 1: DAVA ÖNCESİ SÜREÇ: İDARİ AŞAMA VE UZLAŞMA GÖRÜŞMELERİ Yargı süreci başlamadan önceki bu idari aşama, haklarınızı ve davanızın gelecekteki seyrini doğrudan etkileyen kritik adımlar içerir. 1.1. Sürecin Başlangıcı: "Kamu Yararı Kararı" Süreç, ilgili idarenin (Belediye, Karayolları, DSİ vb.) belirli bir proje için (yol, baraj, okul vb.) kamulaştırma yapılması yönünde bir "kamu yararı kararı" alması ve bu kararın yetkili makamlarca (örneğin, belediye meclisi, valilik) onaylanmasıyla başlar. 1.2. Kıymet Takdir Komisyonu ve Tek Taraflı Değerleme İdare, kendi bünyesinde bir "Kıymet Takdir Komisyonu" oluşturarak taşınmazınız için tek taraflı bir değerleme yapar. Bu komisyonun belirlediği bedel, size uzlaşma görüşmelerinde sunulacak olan ilk tekliftir. 1.3. "Satın Alma Usulü" ve Uzlaşma Daveti (Kamulaştırma Kanunu m.8) İdare, dava yoluna gitmeden önce, kanunen zorunlu olan "satın alma usulünü" denemek zorundadır. Bu kapsamda, size resmi bir tebligat gönderilerek, Kıymet Takdir Komisyonu'nun belirlediği bedel üzerinden anlaşmak (uzlaşmak) üzere bir toplantıya davet edilirsiniz. 1.4. Stratejik Tavsiye: Uzlaşma Görüşmesine Nasıl Hazırlanılmalı? Asla Hazırlıksız Gitmeyin: Toplantıya gitmeden önce mutlaka bir gayrimenkul değerleme uzmanından veya bu alanda tecrübeli bir avukattan mülkünüzün gerçek piyasa değeri hakkında bir ön rapor veya görüş alın. İlk Teklifi Kabul Etme Baskısına Direnin: İdarenin sunduğu teklif, genellikle mahkemede belirlenecek bedelin altındadır. Sürecin uzayacağı veya masraflı olacağı gibi telkinlere itibar etmeyin. Pazarlık ve Sonuçları: Uzlaşma görüşmesinde pazarlık yapılabilir. Eğer anlaşırsanız, imzalanan tutanak bir "satış sözleşmesi" niteliği kazanır, bedel 45 gün içinde ödenir ve tapuda devir yapılır. Bu aşamada anlaştığınız takdirde, daha sonra bedelin düşüklüğü iddiasıyla dava açma hakkınız ortadan kalkar. Anlaşamamak En Doğal Hakkınızdır: Eğer teklif edilen bedel mülkünüzün gerçek değerini yansıtmıyorsa, anlaşmamak en doğal yasal hakkınızdır. Anlaşamadığınıza dair bir tutanak ("uzlaşmazlık tutanağı") düzenlenir ve süreç yargısal aşamaya geçer. BÖLÜM 2: YARGISAL SÜRECİN BAŞLAMASI: "BEDEL TESPİTİ VE TESCİL DAVASI" (Kamulaştırma Kanunu m.10) Uzlaşma sağlanamadığında, sanılanın aksine, ilk davayı mülk sahibi değil, kamulaştırmayı yapan idare açar. Davanın Adı ve Amacı: İdare, uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren makul bir süre içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın İdare Adına Tescili" davası açar. Tarafların Konumu: Bu davada davacı taraf idare, davalı taraf ise siz, yani mülk sahibisiniz. Davanın İşleyişi: Mahkemeden, kamulaştırma bedelinin "gerçek değer" üzerinden tespit edilmesini, bu bedelin sizin adınıza açılacak bir banka hesabına yatırılmasını ve bedel yatırıldıktan sonra taşınmazın tapusunun idare adına tescil edilmesini talep eder. Sizin bu davadaki rolünüz, idarenin değil, mahkemenin atayacağı bilirkişilerce belirlenecek olan gerçek bedel için hukuki mücadele vermektir. Not: "Bedel Artırım Davası" (K.K. m.14) ise, "acele kamulaştırma" gibi mülkünüze fiilen el konulup idarenin bedel tespiti ve tescil davası açmadığı istisnai durumlarda, mülk sahibinin 30 gün gibi çok kısa bir hak düşürücü süre içinde açtığı davadır. BÖLÜM 3: DAVANIN KALBİ: "GERÇEK DEĞERİN" TESPİTİ VE BİLİRKİŞİ SÜRECİ Davanın kazanılacağı veya kaybedileceği aşama, mahkemenin yürüteceği bilirkişi incelemesi ve bu süreçte sizin ve avukatınızın göstereceği aktif hukuki çabadır. 3.1. Keşif ve Bilirkişi Heyetinin Oluşturulması Mahkeme, dava açıldıktan sonra bir duruşma günü belirler ve o gün taşınmazın başında bir "keşif" icra edilmesine karar verir. Keşif sırasında, mahkeme hakiminin yanı sıra, taşınmazın niteliğine göre (arsa, tarla, bina vb.) ziraat mühendisi, emlak müşaviri, inşaat mühendisi, mimar gibi uzmanlardan oluşan bir bilirkişi heyeti hazır bulunur. 3.2. DEĞERLEME ESASLARI (Kamulaştırma Kanunu m.11): DAVANIN TEKNİK CEPHANESİ Bilirkişiler, değeri kafalarına göre belirleyemezler. Kanun, "gerçek değerin" tespitinde kullanılacak objektif kriterleri madde madde saymıştır. Davadaki temel stratejiniz, bu kriterlerin lehinize olanlarının bilirkişi raporuna yansımasını sağlamaktır. Arsalar İçin (İmarlı araziler): En Önemli Kriter: Emsal Satış Bedelleri: Kamulaştırma tarihine en yakın tarihlerde, civardaki benzer nitelikteki arsaların serbest piyasada (gerçek alıcı-satıcı arasında) gerçekleşen satış bedelleri en temel ölçüttür. Tapu kayıtları ve emsal satış sözleşmeleri delil olarak sunulmalıdır. Diğer Kriterler: Taşınmazın imar durumu (konut, ticaret, sanayi), yüzölçümü, konumu (ana yola cephesi, manzarası), Emlak Vergisi'ne esas değeri. Araziler İçin (Tarlalar, Bahçeler): Net Gelir Metodu: Arazinin cinsi (kuru/sulu), üzerinde yetiştirilen ürünün türü, dekar başına ortalama verimi, üretim masrafları düşüldükten sonra kalan yıllık net gelirin kapitalizasyon faiz oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Emsal Satış Bedelleri: Yakın bölgelerdeki benzer nitelikteki arazilerin satış bedelleri de dikkate alınır. Yapılar (Binalar) İçin: Resmi Birim Fiyatları: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri esas alınır. Yıpranma Payı (Amortisman): Binanın yaşı, kullanılan malzeme, bakım durumu gibi faktörlere göre hesaplanan maliyetten bir yıpranma payı düşülür. Diğer Unsurlar: Kalorifer, asansör gibi özellikler de değeri etkiler. 3.3. Stratejik Hamleleriniz: Özel Değerleme Raporu Sunun: Dava dosyasına, kendi anlaştığınız bir SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından aldığınız detaylı bir raporu delil olarak sunun. Bu, mahkemenin atadığı bilirkişi heyeti üzerinde bir referans noktası oluşturur. Keşfe Mutlaka Katılın: Keşif sırasında avukatınızla birlikte bizzat hazır bulunun. Bilirkişi heyetine, mülkünüzün değerini artırıcı (yola cephesi, altyapı hizmetlerine yakınlığı, özel bir manzarası vb.) tüm özellikleri yerinde gösterin ve bunların tutanağa geçmesini sağlayın. Bilirkişi Raporuna Etkin İtiraz: Mahkemenin atadığı bilirkişi heyetinin hazırladığı rapor dosyaya sunulduğunda, size itiraz için süre verilecektir. Bu raporu santim santim inceleyin. Emsal olarak alınan taşınmazlar gerçekten benzer mi? Gelir hesabında kullanılan veriler güncel mi? Yıpranma payı fahiş mi hesaplanmış? Bu gibi teknik hataları tespit edip, gerekçeli ve karşılaştırmalı bir dilekçe ile rapora itiraz etmek ve gerekirse ek rapor talep etmek, bedelin artırılmasındaki en kritik adımdır. BÖLÜM 4: YARGILAMA SONRASI: KARAR, ÖDEME VE MASRAFLAR 4.1. Mahkeme Kararı ve Bedelin Ödenmesi Mahkeme, bilirkişi raporları ve tarafların beyanlarını değerlendirerek nihai kamulaştırma bedelini belirler. İdarenin dava başında bankaya yatırdığı bedel ile mahkemenin belirlediği bedel arasındaki fark, idare tarafından size ayrıca ödenir. 4.2. Faiz Hakkınız Mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren, idarenin başlangıçta yatırdığı bedel ile mahkemenin hükmettiği nihai bedel arasındaki fark için, devletin o yıl için belirlediği kamu alacakları için öngörülen en yüksek yasal faizi talep etme hakkınız vardır. 4.3. Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti (Avukatlık Ücreti) Bu konu, mülk sahipleri için en önemli teşviklerden biridir: Yargılama Giderleri: Bilirkişi ücretleri, keşif harçları gibi tüm mahkeme masrafları, davanın sonucuna bakılmaksızın, kanun gereği tamamen kamulaştırmayı yapan idare tarafından karşılanır. Vekalet Ücreti: Davayı bir avukatla takip ettiğinizde, mahkemece hükmedilen vekalet ücreti de yine tamamen idare tarafından sizin avukatınıza ödenir. Bu ücret, genellikle idarenin ilk teklifi ile mahkemenin belirlediği bedel arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Yani, davanın mali yükü büyük ölçüde idareye aittir. SONUÇ: MÜLKİYET HAKKINIZI KORUMAK İÇİN BİLİNÇLİ VE STRATEJİK MÜCADELE Kamulaştırma süreci, idari, hukuki ve teknik değerleme boyutları olan karmaşık bir süreçtir. İdarenin uzlaşma aşamasında sunduğu teklif, neredeyse her zaman mülkün gerçek değerinin altındadır ve bu bir pazarlık başlangıcıdır. Bu pazarlıkta elinizi güçlendirecek olan ise yargı yoluna gitme kararlılığınız ve bu süreci doğru yönetmenizdir. Bilirkişi raporlarının teknik dilini anlamak, hatalı emsal seçimlerini tespit etmek ve bunlara karşı hukuki ve teknik argümanlar geliştirmek, özel uzmanlık gerektirir. Anayasal bir hak olan "gerçek karşılık" bedelini alabilmek ve mülkiyet hakkınızı tam anlamıyla koruyabilmek için, sürecin en başından itibaren kamulaştırma hukukunda uzmanlaşmış bir hukuki stratejist ile hareket etmek, bir tercih değil, hakkaniyetli bir sonuca ulaşmanın vazgeçilmez bir gerekliliğidir.
    Uzman Hukuki Destek: Yaşkır Hukuk

    Kamulaştırma hukuku konusunda uzman ekibimizle yanınızdayız. Kamulaştırma bedeli artırımı davaları, mülkiyet hakkı ihlalleri ve değer tespiti için profesyonel destek sunuyoruz.

    İletişim Bilgileri

    📞 Telefon: +90 554 192 47 20
    💬 WhatsApp: https://wa.me/905541924720
    📧 E-posta: fevziyaskir@gmail.com
    📍 Adres: Nişantaş Mahallesi, Vatan Caddesi No:12/1, Selçuklu/KONYA 42000

    Kamulaştırma danışmanlığı için bizimle iletişime geçin.

    Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.