Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026: Satış ve...

Miras kalan bir ev, tarla veya arsa üzerinde birden fazla mirasçının hissesi varsa, buna “Elbirliği Mülkiyeti” denir. Hiçbir mirasçı “Şu oda benim, şu dönüm senin” diyemez; herkes her yerde hak sahibidir.

Anlaşmazlık çıktığında (Örneğin: Biri satmak istiyor, diğeri istemiyor veya biri çok ucuza istiyor), hukuk sistemimizdeki “Kimse ortaklığa zorlanamaz” ilkesi devreye girer. Ortaklardan sadece BİRİSİ bile istese, mahkeme yoluyla bu ortaklığı bitirebilir. Bu davaya “Ortaklığın Giderilmesi” veya eski adıyla “İzale-i Şuyu” davası denir. 2026 yılında bu dava, UYAP E-Satış portalı üzerinden yapılan dijital ihalelerle sonuçlanmaktadır.

1. Davayı Kimler Açabilir ve Zorunlu Taraflar

• Davacı: Paydaşlardan (mirasçılardan) herhangi biri veya birkaçı.
• Davalı: Diğer TÜM paydaşlar (mirasçılar).
• Mecburi Dava Arkadaşlığı: Davada tüm ortakların yer alması zorunludur. Eğer yargılama sırasında bir ortak ölürse, onun tüm mirasçıları davaya dahil edilmeden (Taraf teşkili sağlanmadan) karar verilemez.

Görevli Mahkeme

Taşınmazın değeri ne olursa olsun (İster 1 TL, ister 1 Milyar TL), görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

2. Paylaşım Yöntemleri: Paylaşma mı, Satış mı?

Mahkeme iki yöntemden birini seçer. Tarafların isteği önemlidir ancak son söz kanunundur.

2.1 Aynen Taksim (Fiziksel Bölüştürme)

Asıl olan malın aynen taksim edilmesidir (Örneğin koca bir tarlayı 4 parsele bölüp herkese bir parsel vermek). Ancak şartları çok ağırdır:

1. İmar Mevzuatı: Belediyenin imar planına göre ifrazın (bölünmenin) mümkün olması gerekir. (Örn: 300 m2 bir arsa 5 kişiye bölünemez).
2. Değer Kaybı: Bölünce malın toplam değeri “önemli ölçüde” düşmemelidir.
3. Kat Mülkiyeti: Bir binada daire sayısı mirasçı sayısı kadarsa (Örn: 4 daire, 4 kardeş), her kardeşe bir daire verilerek kat mülkiyeti kurulabilir ve ortaklık giderilir.

[!WARNING] Tarlaların bölünmesi “Toprak Koruma Kanunu” nedeniyle çok zordur. Çoğu davada aynen taksim mümkün olmaz ve satışa gidilir.

2.2 Satış Suretiyle Giderilmesi (İhale)

Mal bölünemiyorsa (Örn: Tek bir daire veya araba), mahkeme “Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine” karar verir.

• Mal, Satış Memurluğu tarafından UYAP üzerinden açık artırma ile satılır.
• Elde edilen para, satış masrafları düşüldükten sonra mirasçılara payları oranında dağıtılır.

3. Muhdesat İddiası: “Evi Ben Yaptım” Sorunu

İzale-i şuyu davalarının en kritik noktasıdır. Miras kalan arsanın üzerinde bir ev vardır, ancak mirasçılardan biri “O evi babam sağken ben kendi paramla yaptırdım, değeri bana verilmeli” der. Buna “Muhdesat İddiası” denir.

Süreç Nasıl İşler?

1. Mirasçı, davanın başında bu iddiayı ileri sürer.
2. Hakim diğer mirasçılara sorar: “Kabul ediyor musunuz?”.
3. Eğer BİR KİŞİ BİLE “Hayır, babam yaptı” derse, iddia sahibine Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açması için süre verilir.
4. Bu dava sonuçlanana kadar İzale-i Şuyu davası DURUR (Bekletici Mesele yapılır).

Hesaplama

Muhdesat davası kazanılırsa, satış parasından önce evin o anki bedeli (oranlama yapılarak) evi yapan mirasçıya ödenir, kalan para arsa bedeli olarak paylaştırılır.

4. 2026 UYAP E-Satış Süreci (Sadece Bilgisayar Başında)

Artık adliye koridorlarında “Satıyorum, satıyorum, sattım!” diye bağıran memurlar yok. Tüm süreç dijitaldir.

1. Kıymet Takdiri: Bilirkişi malın değerini belirler. (Örn: 5 Milyon TL). İtiraz edilmezse kesinleşir.
2. İhale Başlangıcı: Satış, muhammen bedelin %50’si (Yarısı) üzerinden açılır.
3. Teklif Verme: 7 gün boyunca UYAP üzerinden teklif verilir. En yüksek teklifi veren, malın yeni sahibi olur.
4. Teminat: İhaleye girmek için malın değerinin %10’u kadar teminat yatırılması gerekir. Mirasçılar için avantaj: Kendi miras payınız %10’u karşılıyorsa, teminat yatırmadan ihaleye katılabilirsiniz (“Alacağa mahsuben” katılım).

5. Aile Konutu Şerhi Satışı Durdurur Mu?

Miras kalan evde sağ kalan eş oturuyorsa ve tapuda “Aile Konutu” şerhi varsa:

• İzale-i şuyu davası açılmasına engel DEĞİLDİR.
• Ancak sağ kalan eş, “Aile Konutu Özgülemesi” (TMK m. 652) davası açarak, evin mülkiyetinin (miras payına mahsuben) kendisine verilmesini isteyebilir. Bu dava da bekletici mesele yapılır.

6. Masraflar ve Vergiler

• Harç: Karar ve İlam Harcı, satış bedelinin binde 11,38’idir. Satış parasından kesilir.
• KDV: Konutun m2’sine ve kentsel dönüşüm durumuna göre %1, %10 veya %20 olabilir. (alıcı öder).
• Damga Vergisi: Binde 5,69 (alıcı öder).
• Avukatlık Ücreti: Davayı açan avukat ayrıca karşı taraftan vekalet ücreti alır, ancak satış parasından kesilen vekalet ücreti tüm paydaşlara payları oranında yansıtılır.

7. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

8. Sonuç: En Yüksek Bedelle Satış

İzale-i şuyu davası, anlaşamayan mirasçılar için kaçınılmaz sondur. Malın “ölü fiyatına” gitmemesi için ihaleye katılımı artırmak, kıymet takdiri raporlarına zamanında itiraz etmek ve muhdesat haklarını savunmak için profesyonel takip gerekir.

Profesyonel İzale-i Şuyu Desteği

Ortaklığın giderilmesi davası açma, muhdesat davası ve satış memurluğu süreçlerinde Konya merkezli hukuk büromuzdan destek alabilirsiniz.

📞 Hemen Arayın: +90 554 192 47 20

📧 E-posta: fevziyaskir@gmail.com

📍 Adres: Nişantaş Mah. Vatan Cad. No:12/1 Selçuklu/KONYA

⚖️ Av. Fevzi Yaşkir

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgüdür. Kişisel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.