İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası ve E-Satış 2026

Özet: Hisseli tapu nasıl satılır? İzale-i şüyu davası ne kadar sürer? 2026 UYAP E-Satış ihale süreci, aynen taksim şartları ve satış masrafları rehberi.

Miras kalan ev, arsa veya tarla… Kardeşler veya ortaklar paylaşımda anlaşamıyorsa, hukukun son çaresi “İzale-i Şüyu” (Ortaklığın Giderilmesi) davasıdır. Mahkeme malı ya böler ya da satar parasını bölüştürür.

2026 yılında artık mezat salonlarında “Satıyorum, saaat-tım!” diye bağıran memurlar yok. Her şey UYAP E-Satış portalı üzerinden, cep telefonunuzdan teklif vererek gerçekleşiyor.

1. İzale-i Şüyu Davası Nedir?

Hisseli bir taşınmazdaki ortaklığın, mahkeme kararıyla bitirilmesidir.

Davacı: Herhangi bir ortak (hissesi %1 bile olsa) davayı açabilir.
Davalı: Diğer tüm ortaklar davalı gösterilmek zorundadır. Biri bile eksik olsa dava yürümez.
Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi.

2. Paylaşma Yöntemleri

Mahkeme iki yolu dener:

A. Aynen Taksim (Bölüştürme)

Öncelik malın fiziksel olarak bölünmesidir.

Şartı: Malın bölününce değer kaybetmemesi ve imar mevzuatına uygun olması gerekir.
Örnek: 10 dönüm tarlayı 2 kardeşe 5’er dönüm bölmek mümkün olabilir. Ancak 1 daireyi 3 kardeşe bölmek imkansızdır. Bu yüzden çoğu zaman “Satış” kararı çıkar.

B. Satış Suretiyle Giderilmes (İhale)

Bölünemeyen mal, Satış Memurluğu tarafından açık artırma ile satılır ve parası hisseler oranında dağıtılır.

3. 2026 UYAP E-Satış Sistemi (Yeni İhale)

Artık fiziki ihale yoktur. Tüm Türkiye’den herkes internetten teklif verebilir.

Platform: esatis.uyap.gov.tr
Süreç: İhale 7 gün sürer. Son saniyeye kadar teklif verilebilir. (Son 10 dakikada teklif gelirse süre 10 dk uzar).
Başlangıç Fiyatı: Bilirkişinin belirlediği Muhammen Bedelin %50’si üzerinden başlar.
Teminat: Girmek için %10 teminat yatırmak şarttır.

[!TIP] Hissedarların Avantajı: Hissedarlar ihaleye girerse, KDV (%1 veya %20) ve Damga Vergisi gibi masraflardan kısmen muaf olabilirler veya sadece “başkasına ait payın” bedelini ödeyerek malın tamamını alabilirler (Kendi hisselerini ödemezler).

4. Muhdesat İddiası (Evi Ben Yaptım!)

Arsa babadan kalmış ama üzerindeki 2 katlı evi kardeşlerden biri yapmış olabilir. Buna “Muhdesat” denir.

Çözüm: Satıştan önce, evi yapan kişi “Muhdesatın Aidiyeti Davası” açmalıdır. Satış parasından evin değeri sadece ona, arsanın değeri ise herkese dağıtılır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kardeşim satışı engellemek istiyor, durdurabilir mi?

Hayır. İzale-i şüyu “her ortağın yasal hakkıdır”. Diğerleri itiraz etse de, ağlasa da mahkeme satışı yapar. Kimse zorla ortak tutulamaz.

2. Dava ne kadar sürer?

Tebligatlar hızlı yapılırsa 6-12 ay içinde satış kararı çıkar. Satış süreciyle birlikte toplam 1.5 yılı bulabilir.

3. Satış parasını ne zaman alırım?

İhale yapılıp kesinleştikten (ihalenin feshi davası açılmazsa) yaklaşık 1 ay sonra para İBAN’ınıza yatar.

Sonuç: Anlaşmak Daha Karlıdır

Mahkeme yoluyla satışta; dava masrafı, bilirkişi ücreti, satış memurluğu harçları ve avukatlık ücretleri derken malın değerinden ciddi kesintiler olur. Mümkünse ortakların kendi aralarında anlaşıp satması (Rızai Taksim) her zaman daha karlıdır. Anlaşma yoksa, biz süreci yönetiriz.

Konya Gayrimenkul Avukatı

Hisseli tapu sorunları, intikal işlemleri ve izale-i şüyu davalarında; satışın en yüksek bedelle gerçekleşmesi ve hak kaybı olmaması için yanınızdayız.

📞 Hukuki Destek: +90 554 192 47 20

📧 E-posta: fevziyaskir@gmail.com

📍 Adres: Nişantaş Mah. Vatan Cad. No:12/1 Selçuklu/KONYA

⚖️ Av. Fevzi Yaşkir

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgüdür. Kişisel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.