Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Sistemi: Apartman Yönetimi, Ortak Giderler ve Yasal Haklar
Kat mülkiyeti, Türkiye'de konut sahipliğinin en yaygın şekli olup, aynı yapı içindeki bağımsız bölümler üzerinde bireysel mülkiyet, ortak yerler üzerinde ise ortaklık esasına dayanır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu sistemi düzenleyen temel mevzuattır. Bu rehber, kat mülkiyeti ve kat irtifakı sisteminin işleyişi, haklar ve yükümlülükler hakkında kapsamlı bilgi sunmaktadır.
İçindekiler
- Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Temel Kavramları
- Ortak Gider Sistemi ve Paylaşım Hesaplama
- Apartman Yöneticisi Görevleri ve Yetkileri
- Kat Malikleri Kurulu İşleyişi ve Karar Alma
- Tadilat İzinleri ve Komşuluk Hakları
- Apartman Uyuşmazlıkları ve Çözüm Yolları
- Bağımsız Bölüm Kullanımı ve Sınırlamalar
- Güncel Uygulamalar ve Yargıtay İçtihatları
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Temel Kavramları
Kat mülkiyeti sistemi, modern şehir yaşamının vazgeçilmez bir parçasıdır. Bu sistem, aynı yapı içinde birden fazla bağımsız bölümün farklı kişilere ait olması durumunda ortaya çıkan özel mülkiyet türüdür.
🏢 Kat Mülkiyeti Temel İlkeleri
- Bağımsız Bölüm Mülkiyeti: Her kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir
- Ortak Yer Ortaklığı: Ortak yerler üzerinde arsa payı oranında ortaklık hakkı bulunur
- Ayrılmaz Bütünlük: Arsa payı ile bağımsız bölüm birbirinden ayrılamaz
- Kullanım Serbestisi: Bağımsız bölüm serbestçe kullanılabilir ancak sınırlamalar vardır
- Ortak Gider Yükümlülüğü: Ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır
Kat İrtifakı Sistemi
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılarda veya kat mülkiyeti tesisi için gerekli şartlar oluşmamışken uygulanan geçici hukuki statüdür. Bu sistem, özellikle inşaat halindeki projelerde ön satış yapılabilmesini sağlar ve zamanla kat mülkiyetine dönüşür.
Ortak Gider Sistemi ve Paylaşım Hesaplama
Ortak giderler, apartmanın ortak yerlerinin bakımı, işletilmesi ve yönetimi için yapılan masrafları kapsar. Bu giderler, kat malikleri arasında adil bir şekilde paylaştırılır.
💰 Ortak Gider Kalemleri
- Sabit Giderler: Yönetici ücreti, bina sigortası, güvenlik görevlisi maaşı, temizlik personeli ücreti
- Değişken Giderler: Elektrik, su, doğalgaz (ortak alanlar), asansör bakımı, tadilat masrafları
- Özel Giderler: Otopark gideri, jeneratör yakıtı, sosyal tesis işletme giderleri
- Acil Giderler: Arıza onarımı, acil tadilat, güvenlik önlemleri
- Yatırım Giderleri: Yeni sistem kurulumu, büyük tadilat projeleri, teknoloji yatırımları
Ortak Gider Hesaplama Yöntemleri
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği ortak giderler arsa payı oranında hesaplanır. Ancak kat malikleri kurulu farklı bir usul benimseyebilir. Örneğin asansör gideri sadece 2. kat ve üzeri dairelerden, otopark gideri sadece araç sahibi kat maliklerinden alınabilir.
Apartman Yöneticisi Görevleri ve Yetkileri
Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçilen ve apartmanın günlük yönetiminden sorumlu kişidir. Yönetici, kanuni görevleri yanında kat malikleri kurulu kararlarını da uygulamakla yükümlüdür.
👨💼 Yönetici Görev ve Yetkileri
- Temsil Yetkisi: Kat maliklerini üçüncü kişiler karşısında temsil etme, sözleşme yapma
- Mali Yönetim: Ortak giderleri toplama, gider yapmaya yetkili olma, muhasebe tutma
- Personel Yönetimi: Bekçi, temizlikçi, güvenlik görevlisi işe alma ve çıkarma
- Bakım-Onarım: Acil onarımları yaptırma, düzenli bakım hizmetlerini organize etme
- Denetim-Kontrol: Apartman defterini tutma, sigorta yaptırma, kayıt tutma
Yönetici Sorumluluğu ve Denetimi
Apartman yöneticisi, görevlerini yerine getirirken dürüstlük ve özen yükümlülüğü altındadır. Kusurlu davranışları nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan sorumludur. Kat malikleri kurulu, yöneticinin faaliyetlerini denetleyebilir ve gerektiğinde değiştirebilir.
Kat Malikleri Kurulu İşleyişi ve Karar Alma
Kat malikleri kurulu, tüm kat maliklerinden oluşan ve apartmanın önemli kararlarını alan en yüksek karar organıdır. Bu kurul, apartmanın yönetimi konusunda genel ilkeleri belirler ve yöneticiyi denetler.
Toplantı Usulü ve Karar Alma
Kat malikleri kurulu toplantısı, yönetici veya arsa paylarının 1/5'ine sahip kat malikleri tarafından çağrılır. Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalıdır. Toplantı nisabı arsa paylarının yarısından fazlasıdır.
📊 Karar Alma Usulleri ve Nisaplar
- Olağan Kararlar: Katılanların çoğunluğu (günlük işler, bütçe onayı)
- Nitelikli Çoğunluk: Katılanların 2/3'ü (büyük tadilat, yönetici değişimi)
- Oybirliği: Tüm kat maliklerinin kabulü (yapısal değişiklik, ek kat)
- İkinci Toplantı: Nisap sağlanamazsa 1/3 ile karar alma
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Apartman yöneticisi seçimi nasıl yapılır?
Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu toplantısında katılanların çoğunluğu ile seçilir. Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir, dışarıdan da seçilebilir. Görev süresi en fazla 5 yıldır ancak yeniden seçilebilir. Yönetici, görevini kötüye kullanırsa kat malikleri kurulu tarafından değiştirilebilir. Seçim kararı tutanakla tespit edilir.
Ortak gider borcumu ödemediğim takdirde ne olur?
Ortak gider borcunu ödemediğiniz takdirde, gecikme faizi işletilir ve yasal yollar başlatılabilir. Yönetici sizin adınıza icra takibi başlatabilir, maaş haczi uygulanabilir. Uzun süreli ödeme yapmama durumunda mahkeme kararıyla bağımsız bölümünüz satılabilir. Ayrıca ortak tesisleri kullanma hakkınız kısıtlanabilir ve apartman yönetimi tarafından dava açılabilir.
Komşumun yaptığı gürültüye nasıl müdahale edebilirim?
Komşu gürültüsüne karşı önce apartman yöneticisine şikayette bulunun. Yönetici durumu tespit edip komşunuzu uyarmalıdır. Sorun devam ederse kat malikleri kuruluna başvurun. Gürültü komşuluk hakkını ihlal ediyorsa mahkemede men'i müdahale davası açabilirsiniz. Ayrıca belediye zabıtasından gürültü ölçümü yaptırabilir ve idari para cezası uygulanmasını sağlayabilirsiniz.
Bağımsız bölümümde hangi tadilatlarda izin almam gerekir?
Kendi bağımsız bölümünüzde iç tadilat serbesttir, ancak taşıyıcı sistemi etkileyecek, ortak tesisatlara zarar verebilecek veya apartman dış görünümünü değiştirecek tadilatlarda kat malikleri kurulu iznine ihtiyaç vardır. Balkon kapatma, dış cephe değişikliği, kat ekleme, merdiven yapımı, pencere değişimi gibi işlemler için mutlaka izin almalısınız. Ayrıca belediye ruhsatı da gerekebilir.
Kat malikleri kurulu kararına itiraz edebilir miyim?
Evet, kat malikleri kurulu kararına kanuna, yönetim planına aykırı olması veya kat maliklerinin ortak menfaatini ihlal etmesi halinde 30 gün içinde mahkemede itiraz edebilirsiniz. İtiraz hakkı sadece karara katılmayan veya muhalefet şerhi koyan kat maliklerine aittir. Mahkeme kararı iptal ederse, yeni bir toplantı yapılması gerekir. Bu süre zarfında eski karar uygulanmaya devam eder.
Asansör arızası durumunda masraf nasıl karşılanır?
Asansör arızası durumunda masraf, kat mülkiyeti planına ve kurulu kararına göre belirlenir. Genellikle asansör giderleri sadece 2. kat ve üzeri dairelerden alınır. Acil onarımlar için yönetici yetkilidir. Büyük arızalar için kat malikleri kurulu kararı gerekebilir. Garantili arızalarda firma sorumludur. Sigortalı kazalarda sigorta şirketi masrafı karşılar. Arıza kat malikinin kusurundaysa o kişi sorumludur.
Apartman girişine güvenlik sistemi kurulması için ne gerekir?
Apartman girişine güvenlik sistemi kurulması için kat malikleri kurulu kararı gerekir. Bu tür yatırımlar için genellikle katılanların çoğunluğu yeterlidir ancak yönetim planında farklı nisap öngörülmüşse ona uyulur. Güvenlik sistemi masrafı ortak gider olarak arsa payı oranında paylaştırılır. Sistem kurulumunda kişisel verilerin korunması mevzuatına uygun hareket edilmelidir. Mahrem alanları görüntüleme yasaktır.
Kat mülkiyetinden çıkış nasıl yapılır?
Kat mülkiyetinden çıkış nadiren mümkündür ve çok özel şartlarda gerçekleşir. Tek yol, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle kat mülkiyetinin kaldırılması kararı almasıdır. Bu durumda taşınmaz tam mülkiyet halinde hisseli olarak sahiplerine geçer. Pratik olarak bu durum çok zordur çünkü tüm kat maliklerinin anlaşması gerekir. Bireysel çıkış mümkün değildir, sadece bağımsız bölümün satılması yoluyla hak devredilir.
Apartman yöneticisi değişiminde devir-teslim nasıl yapılır?
Apartman yöneticisi değişiminde eski yönetici, apartman defterleri, mali kayıtlar, sözleşmeler, anahtarlar, damga ve mühür gibi tüm belgeleri yeni yöneticiye devretmek zorundadır. Kasa mevcutsa nakit durumu tespit edilir. Devir-teslim tutanakla yapılır ve kat malikleri kurulu huzurunda gerçekleştirilir. Eksik tespit edilirse eski yönetici sorumludur. Yeni yönetici bankalara, personele ve hizmet veren firmalara durumu bildirmelidir.
Ortak alanlarda ticari faaliyet yapılabilir mi?
Ortak alanlarda ticari faaliyet yapılması, kat malikleri kurulu kararına ve imar planına bağlıdır. Apartman girişi, bahçe, teras gibi ortak alanlarda ticari faaliyet genellikle yasaktır. Ancak kat malikleri kurulu karar alırsa ve imar planı müsaitse büfe, kantin gibi faaliyetlere izin verilebilir. Bu durumda gelir apartman ortak giderlerine mahsup edilir veya ayrı bir fonlanır. İzinsiz ticari faaliyet men'i müdahale davası konusu olabilir.
Uzman Hukuki Destek: Yaşkır Hukuk Bürosu
Kat mülkiyeti ve apartman yönetimi konularında uzman hukuki destek alabilirsiniz. Konya merkezli hizmet veren büromuz, ortak gider uyuşmazlıkları, apartman yöneticisi sorunları, tadilat izinleri ve kat malikleri kurulu uyuşmazlıkları alanlarında profesyonel çözümler sunmaktadır.
🏢 Kat Mülkiyeti Hukuku Hizmetlerimiz
- Ortak Gider Uyuşmazlıkları: Borç tahsili, hesap denetimi, adil paylaşım hesaplama
- Yönetici Sorunları: Görevden alma, hesap sorma, sorumluluk davaları
- Tadilat İzinleri: Yasal prosedürler, izin alma süreci, komşuluk hakları
- Kurul Kararları: Karar iptali davaları, usul ihlalleri, hak arama yolları
- Komşuluk Hakları: Gürültü, görüntü kirliliği, men'i müdahale davaları
İletişim Bilgileri:
📞 Telefon: +90 554 192 47 20
📧 E-posta: fevziyaskir@gmail.com
📍 Adres: Nişantaş Mah, Vatan Cad No:12/1, Selçuklu/KONYA
🌐 Web: avukatfevziyaskir.com
Hizmet Alanlarımız:
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında arsa payı hesaplamaları, ortak gider paylaşımı ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları titizlikle yürütülür.
- Apartman yönetimi sorunlarında yönetici seçimi, görevden alınması ve yönetici sorumluluğu davalarında profesyonel hukuki destek sağlanır.
- Komşuluk hakları ihlallerinde gürültü, görüntü kirliliği ve men'i müdahale davalarında kat maliklerinin hakları etkin şekilde korunur.
- Tadilat izinleri konusunda kat malikleri kurulu onayı, belediye ruhsatı ve komşuluk hukukuna uygunluk açısından kapsamlı danışmanlık verilir.
- Ortak alan kullanımı uyuşmazlıklarında otopark, bahçe ve teras gibi alanların kullanım hakları ve işletme projesi değişiklikleri hukuki çerçevede çözümlenir.
🏠 Kat Mülkiyeti Hukukunda Uzmanlığımız
- Kapsamlı Tecrübe: 10+ yıllık kat mülkiyeti hukuku uygulama deneyimi
- Güncel İçtihat: Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarının takibi
- Pratik Çözümler: Apartman yönetiminde karşılaşılan sorunlara hızlı çözüm
- Barışçıl Yaklaşım: Komşuluk ilişkilerini bozmadan uyuşmazlık çözümü
- Önleyici Hukuk: Sorunları önceden tespit ederek müdahale etme
🚨 Acil Apartman Hukuki Desteği
Ortak gider borcu icra takibi, apartman yöneticisi sorunları, tadilat uyuşmazlıkları veya komşuluk hakları ihlali gibi konularda acil hukuki müdahale gerekebilir. Haklarınızı korumak için profesyonel destek alın.
Kaynaklar & Referanslar
- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: T.C. Resmi Gazete Sayı: 12038, 2 Temmuz 1965
- 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: T.C. Resmi Gazete Sayı: 24607, 8 Aralık 2001
- Kat Mülkiyeti Kanunu Uygulamaları: Yargıtay İçtihatları (2020-2024)
- Kat Mülkiyeti Hukuku: Prof. Dr. Ertürk Arık, Beta Yayınları, 6. Baskı (2024)
- Konut Hukuku: Prof. Dr. Süleyman Ayan, Seçkin Yayınları, 4. Baskı (2023)
- Apartman Yöneticisi El Kitabı: Av. Mehmet KOÇAK, Legal Yayınları (2024)
- Ortak Gider Uyuşmazlıkları: Dr. Pınar ATEŞ, Adalet Yayınevi, 3. Baskı (2023)
- Kat İrtifakı Hukuku: Prof. Dr. Zahit İmre, Der Yayınları, 2. Baskı (2023)
- Gayrimenkul Hukuku Uygulamaları: Av. Dr. Selma YILMAZ, Yetkin Yayınları (2024)
- Komşuluk Hakları: Prof. Dr. Kemal Oğuzman, Filiz Yayınları, 7. Baskı (2023)
- İnşaat ve Yapı Hukuku: Dr. Murat ÇAKMAK, Seçkin Yayınları, 3. Baskı (2024)
- Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları: Yargıtay Hukuk Dairesi Kararları Dergisi (2024)