2026 Kira Hukuku Rehberi: TÜFE Sınırı ve Vergi Değişiklikleri (7566 s.K.)

2026 yılı, hem ev sahipleri hem de kiracılar için “belirlilik” ve “mali disiplin” yılı oluyor. Geçtiğimiz yıllardaki geçici sınırlamaların yerini kalıcı mevzuat hükümlerinin alması ve 7566 sayılı Kanun ile getirilen kritik vergi değişiklikleri, kira ilişkilerinin hukukî zeminini yeniden şekillendirdi.

Bu yazıda, 2026 yılında kira artışlarının nasıl yapılacağını ve yeni vergi yasalarının cüzdanınıza etkisini 100% doğrulanmış verilerle açıklıyoruz.

1. 2026 Yılı Kira Artış Üst Sınırı Nedir?

Konut kiralarında uygulanan %25’lik sabit artış oranı artık tamamen tarihe karıştı. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi uyarınca yasal artış sınırı şu şekildedir:

• TÜFE 12 Aylık Ortalama: Kira artışları, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez.
• Şubat 2026 Verisi: TÜİK tarafından açıklanan verilere göre, Şubat 2026 için uygulanabilecek yasal tavan artış oranı %33,98 olarak kesinleşmiştir.
• Önemli Uyarı: Sözleşmede daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi, bu oran yasal tavanı aşamaz.

2. 7566 Sayılı Kanun ve Landlord (Ev Sahibi) Vergisi

19 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7566 sayılı Kanun, kira geliri elde eden ev sahipleri için çok önemli bir muafiyeti kaldırdı.

• Kredi Faizi İndirimi Artık Yok: Artık kiraya verilen konutların satın alınması için kullanılan konut kredisi faizleri, kira gelirinden (götürü gider usulü hariç) “gider” olarak düşülemiyor.
• Etki: Bu düzenleme, krediyle yatırım amaçlı ev alan mülk sahiplerinin ödeyeceği vergi yükünü doğrudan artırmaktadır.
• Yürürlük: Bu düzenleme 1 Ocak 2025 sonrası kazançları kapsadığı için, 2026 Mart ayında verilecek beyannamelerde bu indirimden yararlanılamayacak.

3. Kira Tespit Davasında “5 Yıl Kuralı”

Kira bedelinin bölge ortalamasının çok altında kaldığı durumlarda, 5. kira yılının dolmasıyla birlikte mülk sahiplerinin dava açma hakkı mevcuttur.

• Piyasa Değeri: 5 yıl dolduktan sonra hakim, sadece TÜFE’ye bakmaz. Emsal kira bedellerini, mülkün konumunu ve ekonomik koşulları dikkate alarak “Hakkaniyetli” bir yeni bedel belirler.
• Arabuluculuk Zorunluluğu: Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya gitmek yasal bir zorunluluktur.

4. Tahliye Taahhütnamesinde e-Devlet Dönemi

Henüz bir zorunluluk olmasa da, Yargıtay’ın güncel içtihatları ve Adalet Bakanlığı’nın çalışmaları doğrultusunda tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği konusunda “imza itirazlarını” bitirmek amacıyla noter onayı veya e-Devlet kaydı öncelikli hale gelmiştir.

Mülk sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için taahhütnameleri “boş kağıda” değil, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve mümkünse noter kanalıyla almaları hayati önem taşır.

5. Emlak Vergisi Artış Sınırı (2026)

Mülk sahiplerini ilgilendiren bir diğer olumlu düzenleme ise emlak vergisi artışlarına getirilen sınırdır. 2026 yılında uygulanacak emlak vergisi değeri, önceki dönemin en fazla iki katı ile sınırlandırılmıştır (7566 s.K.).

Sonuç: Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kira hukuku, sadece bir “artış oranı” değil, vergi planlaması ve tahliye stratejileriyle bir bütündür. 7566 sayılı Kanun ile değişen vergi dengeleri, kira sözleşmelerinin profesyonelce hazırlanmasını zorunlu kılmıştır.

Avukat Fevzi Yaşkır olarak, mülk yönetimi ve kira uyuşmazlıkları alanında hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını, son mevzuat değişiklikleri ışığında koruyoruz.

[!IMPORTANT] Not: 2026 Ocak ayı itibarıyla kira geliri istisnası miktarı yeniden güncellenmiş olup, yıllık beyannamelerinizde bu tutarları kontrol etmeyi unutmayınız.

Kaynaklar:

• Türk Borçlar Kanunu m. 344
• 7566 Sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (19.12.2025)
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2026 Verileri