Kiracı Tahliyesi ve Kira Tespit Davası 2026: %25 Sınırı Bitti!

Yıllardır süren “%25 Zam Sınırı” kaosu, 2025 yılı itibarıyla sona erdi. 2026’da artık kira artışları 12 Aylık TÜFE Ortalamasına göre yapılıyor. Ancak kirasını düzenli ödeyen kiracıyı çıkarmak hala “deveye hendek atlatmak” kadar zor.

Ev sahibi “Oğlum gelecek çık” diyor, kiracı “Çıkmam, %300 zam istiyorsun” diyor. Peki hukuk ne diyor? Arabuluculuk şartı süreci nasıl etkiledi?

1. 2026 Kira Artış Oranı (TÜFE Dönemi)

%25’lik sabit sınır kalktı. Artık sözleşme yenileme döneminde (Örneğin Ocak 2026), TÜİK’in açıkladığı “On İki Aylık TÜFE Ortalaması” tavan orandır.

• Örnek: Ocak 2026 TÜFE ortalaması %45 ise, ev sahibi en fazla %45 zam yapabilir. “Etrafta kiralar %100 arttı” diyerek kafasına göre zam yapamaz.

2. 5 Yılı Dolduran Kiracı (Kira Tespit Davası)

Eğer kiracınız 5 yılı (60 ayı) doldurduysa, artık TÜFE oranına bağlı değilsiniz.

• Kira Tespit Davası: Mahkemeye başvurup “Bölgedeki emsal kiralar 20.000 TL oldu, benim kiracım 5.000 TL’de kaldı” diyebilirsiniz. Hakim, bilirkişi marifetiyle “Emsal Rayiç Bedeli” tespit eder ve kirayı günceller (Genellikle hakkaniyet indirimiyle %10-20 eksiğine hükmedilir).
• Şart: Arabulucuya gitmek zorunludur.

3. Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? (Tahliye Sebepleri)

Kiracıyı “kontrat bitti” diye çıkaramazsınız. Kontrat süresi bitse bile kiracı istemedikçe sözleşme otomatik uzar. Tahliye için şu sebepler gerekir:

A. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK 350)

Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, torunları veya anne-babasının konuta ihtiyacı varsa dava açılabilir.

• Kriter: İhtiyaç “Samimi, Zorunlu ve Sürekli” olmalıdır. “Yazın geleceğim”, “Oğlum belki evlenir” gibi sebeplerle tahliye olmaz.
• Yasak: İhtiyaçla tahliye ettirdiğiniz evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamazsınız. Kiralarsanız eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödersiniz.

B. Tahliye Taahhütnamesi

Elinizde geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa (Yazılı, noterden veya adi yazılı, tarihi kira kontratından SONRA atılmış), hiçbir sebep göstermeden icraya koyup tahliye edebilirsiniz.

• Dikkat: “Boş kağıda imza” veya “Kontratla aynı gün alınan taahhüt” mahkemede iptal edilebilir.

C. İki Haklı İhtar

Kiracı bir kira yılı içinde (Örn: Ocak-Ocak arası) iki kez kirayı geciktirir ve siz iki kez Noter’den haklı ihtar çekerseniz, yıl sonunda tahliye davası açabilirsiniz.

D. 10 Yıllık Uzama Süresi

Kiracı 10 uzama yılını (Toplamda genelde 11-12 yıl) doldurduysa, ev sahibi hiçbir sebep göstermeden (3 ay önceden ihtar çekerek) tahliye davası açabilir.

4. Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023’ten beri; Kira Tespiti, Tahliye, Kira Alacağı gibi tüm davalarda Dava Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmak ZORUNLUDUR.

• Başvurmadan dava açarsanız, davanız usulden reddedilir.
• Arabulucuda anlaşamazsanız tutanak tutulur ve o tutanakla dava açarsınız.

5. Dava Süreleri (Ne Kadar Sürer?)

• Arabuluculuk: En fazla 4 hafta.
• Tahliye Davası: Mahkemelerin yoğunluğuna göre 1.5 - 3 yıl arası sürebilir (İstinaf dahil).
• İcra Yoluyla Tahliye: Tahliye kararı kesinleşince (veya icra mahkemesinden karar alınınca) polis/memur eşliğinde tahliye yapılır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev satılırsa kiracı hemen çıkar mı?

Hayır. Evi alan “Yeni Malik”, kiracıyı çıkarmak istiyorsa tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname çekmeli ve 6 ay sonra dava açmalıdır. Eski kira sözleşmesi yeni malik için de geçerlidir.

2. Kirayı elden ödüyorum, ispatlayabilir miyim?

Banka dekontu esastır. Elden ödeme büyük risktir. Ancak WhatsApp yazışmaları veya tanık (sınırlı hallerde) ile ispatlanmaya çalışılabilir. 2026’da elden kira ödemek vergi kanunlarına göre de suçtur ve cezası vardır.

3. Depozitoyu geri vermiyor, ne yapmalıyım?

Ev sahibi, evde “olağan kullanım dışı” bir hasar yoksa depozitoyu iade etmek zorundadır. Vermiyorsa icra takibi yapabilirsiniz.

Sonuç: Sulh Olmak En İyisidir

En kötü anlaşma, en iyi davadan iyidir. Yıllarca süren mahkeme masrafları ve stresi yerine, arabulucuda makul bir orta yol bulmak (Örn: Taşınma yardımı vererek tahliye veya makul kira artışı) her iki tarafın da lehinedir.

Konya Kira ve Gayrimenkul Avukatı

Tahliye davaları, kira tespit davaları, tahliye taahhütnamesi hazırlama ve arabuluculuk süreçlerinde; mülk sahipleri ve kiracılar için hukuki danışmanlık veriyoruz.

📞 Danışma: +90 554 192 47 20

📧 E-posta: fevziyaskir@gmail.com

📍 Adres: Nişantaş Mah. Vatan Cad. No:12/1 Selçuklu/KONYA

⚖️ Av. Fevzi Yaşkir

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgüdür. Kişisel durumunuz için mutlaka bir avukata danışınız.